Umlagefähigkeit über die Betriebskosten: ein Kann, kein Muss

Wir führen viele Gespräche mit Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften über die automatisierte Steuerung und Optimierung des Heizungsbetriebs. Neben den technischen Aspekten begegnet uns dabei eine Frage immer wieder: die nach der Umlagefähigkeit unserer Lösung auf die Betriebskosten. Ein Thema, für das nach dem Hin-und-Her bei den Mietkosten für Rauchwarnmelder alle Beteiligten sensibilisiert sind. In diesem Artikel wollen wir daher einen Überblick über die Umlagefähigkeit eines digitalen Heizungsmanagements zur Steigerung der Betriebseffizienz geben.

Vollständigkeits halber müssen wir an dieser Stelle darauf hinweisen, dass wir den Stand unserer Recherchen und damit unsere eigene Einschätzung wiedergeben. Wir folgen dabei im Weitesten der Beurteilung des VNW, dem Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V, und seiner Stellungnahme zum Projekt BETA Nord. Die zugrunde liegenden Quellen haben wir am Ende des Artikels aufgelistet. Dieser Artikel stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar.

Was sagt das Gesetz?

Die maßgebliche Rechtsgrundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und gemäß § 1 sind Betriebskosten „die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum […] am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Zu den Betriebskosten gehören ausdrücklich nicht die Kosten, „die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“ Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich nicht umlagefähig.

Art der Kosten

In §2 der BetrKV sind die einzelnen Betriebskostenarten aufgelistet, für unser automatisiertes Heizungs- und Energiemanagement sind dabei einschlägig:

§ 2 Nr. 4a: Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage
§ 2 Nr. 4b: Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage
§ 2 Nr. 5a: Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
§ 2 Nr. 6: Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Laufende Kosten

Umlagefähige Betriebskosten müssen laufende, d.h., periodisch wiederkehrende Kosten sein. Der konkrete Turnus ist dabei nicht festgelegt oder entscheidend, er kann jährlich, aber auch mehrjährig oder unterjährig sein (vgl. u.a. BGH-Urteil WuM 2010, 33 zur Öltankreinigung im Turnus von 5-6 Jahren). Daraus ergibt sich natürlich, dass neben den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auch einmalige Installationskosten nicht umlagefähig sind.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Damit Mieter:innen dem Gutdünken der Vermieter:innen bei den Betriebskosten nicht schutzlos ausgeliefert sind, gilt zudem der Grundsatz Wirtschaftlichkeit. Als unbestimmter Rechtsbegriff ist dieser nicht in Euro und Cent zu beziffern, sondern muss durch Auslegung ermittelt werden. Gemäß § 20 Abs. 1 S. 2 NMV sowie § 24 Abs. 2, II. BV dürfen beispielsweise nur solche Kosten umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Maßstab ist der Standpunkt eine:r „vernünftigen Wohnungsvermieter:in“, der ein „vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält“, deren Kosten dieser im Zweifel auch selbst tragen würde.

Und was bedeutet das für das Heizungsmanagement von Green Fusion?

Als zentrale und automatisierte Steuerung regelt unsere Lösung den Betrieb der Heizungsanlage, der Warmwasserversorgungsanlage und, sofern weitere Komponenten wie beispielsweise eine PV-Anlage vorhanden sind, das gesamte Energie- und Wärmemanagement. Damit ist unser System ein Teil der für den Betrieb der Anlage erforderlichen Maßnahmen.
Unser System ist als minimal invasive Lösung konzipiert und umgesetzt. Die Inbetriebnahme ist schnell und unkompliziert realisierbar und es fallen in der Regel auch keine nennenswerten einmaligen Installationskosten an.
Der Betrieb wird über ein klassisches SaaS-Modell monatlich abgerechnet, Konfiguration, Wartung und Aktualisierung der Lösung sind inkludiert. Unsere Leistung stellt damit natürlich einen laufenden Posten dar.
Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit: Sinn und Zweck unseres Systems ist, durch automatisierte Steuerung und kontinuierliche Optimierung die Betriebseffizienz der Anlagen signifikant zu steigern, um Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und Kosten zu senken. Dies haben wir bisher in unseren Projekten auch umsetzen können. Unser System folgt daher klar dem Wirtschaftlichkeitsprinzip und trägt sich über die eingesparten Betriebskosten in der Regel selbst. Darüber hinaus ist es zudem auch ökologisch sinnvoll, nachhaltig und ein Baustein zur Umsetzung der Wärmewende und der Erfüllung der gesetzlichen Auflagen aus EEG, GEG und EnSimiMaV.

Fazit

Zusammenfassend sehen wir die Umlagefähigkeit der monatlichen Kosten für unsere Lösung klar gegeben, da alle wesentlichen Kriterien erfüllt sind. Wir wollen an dieser Stelle aber auch nicht unerwähnt lassen, dass nicht wenige Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften die Kosten im Sinne eines sozialen Ausgleichs gar nicht auf die Mieter:innen umlegen wollen.
Insofern lautet unser Fazit zur Umlagefähigkeit: Ein klares Kann, aber kein Muss.

Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben oder mehr über unsere Lösung erfahren wollen!